چشم‌انداز بازار معاملات املاک در کانادا در سال 2018

بازار معاملات املاک کانادا در سال 2018 چه شکلی خواهد داشت؟ رومانا کینگ Romana King به این پرسش پاسخ داده است.

در بازار معاملات املاک همیشه باید انتظار اتفاقات تازه را داشت. سال گذشته این بازار با یک سوال بزرگ آغاز شد: آیا بازار املاک در کانادا سقوط خواهد کرد؟ سال 2018 آغاز چندان خوشایندی برای بازار املاک نداشت. تحلیلگران در سراسر امریکای شمالی در مورد  سرعت فعالیت و رشد قیمت‌ها نظرات بسیاری دادند اما برآیند همه اینها این بود که در آینده  فعالیت‌های املاک و مستغلات حتی در بازارهای داغی همچون تورنتو و ونکوور رو به سردی خواهد گرایید.

این پیش‌بینی چندان هم پیش‌بینی دور از انتظاری نبود. در ماه‌های فصل تابستان سال 2017 حتی با وجود این که تعداد خانه‌های عرضه شده برای فروش بالاتر رفت، اما حجم فعالیت‌ها در بازار مسکن بسیار کاهش یافت.

جریان اصلی کاهش قیمت‌ها با اصلاحاتی که در مورد قوانین پرداخت وام رخ داد، آغاز شد و همه این تغییرات اعمال شده نیز در این راستا بود که اوضاع احتمالا به حالت عادی باز گردد، یعنی به حالت عادی و نسبتا یکنواخت بازار املاک در کانادا.

بازار معاملات املاک در کانادا به تعادل رسید

بنا بر اظهارات آقای رابرت هوگ، کارشناس ارشد بانک RBC: خطرات نسبتا محدودی در آینده نزدیک بازار مسکن کانادا را تهدید می‌کند چرا که در حال حاضر اغلب بازارهای بزرگ از جمله بازار تورنتو در حالت تعادل قرار گرفته‌اند. این وضعیت در غالب استان‌ها وجود دارد و این در حالی است که بازارهای مونترال و ونکوور همچنان داغ هستند.

برخی بازارها هنوز داغند

به‌رغم افزایش قابل توجه نرخ بهره در سال 2017 و تغییرات اعمال شده در قوانین اعطای وام، که هر دو از عواملی هستند که انتظار می‌رود به آرام کردن بازار هیجانزده مسکن بینجامند، اما برخی بازارها هنوز کاملا داغند.

از جمله در منطقه نعل اسب طلایی بزرگ Greater Golden Horseshoe که شامل تورنتو هم می‌شود، وضعیت مسکن همچنان به رونق خود باقیست.

اما احتمالش ضعیف است که این رونق لحظه آخری سال 2017 بتواند در سال 2018 هم ادامه داشته باشد. پیش‌بینی آقای هوگ این است که امسال تعادل و آرامش بیشتری بر فضای بازار مسکن سراسر کانادا و روند افزایشی قیمت‌های آن حاکم شود.

بدبینانه‌ترین چشم‌انداز ارایه شده در زمینه مسکن از جانب کسانی بیان شده که کمترین انتظار از آنها می‌رفته یعنی انجمن مشاوران املاک کانادا CREA. این انجمن بیش از 100 هزار عضو شامل دلال مسکن، دلال وام و نماینده فروش در سرتاسر کانادا دارد. در ماه دسامبر، CREA پیش‌بینی خود را از روند بازار مسکن در سال 2018 منتشر ساخت. انجمن در این پیش‌بینی به تاثیر منفی قوانین سختگیرانه‌تر اعطای وام مسکن بر بازار مسکن و دلسردی مشتریان خارجی در زمینه خرید مسکن در کلان‌شهرهای تورنتو و ونکوور، به دلیل مالیات خاصی که برای این دسته از خریداران یعنی خریداران خارجی در نظر گرفته شده، اشاره کرد. و مورد مهم دیگر در این پیش‌بینی نیز عدم توانایی خریداران برای خرید خانه در این بازارهای بزرگ و مهم با توجه به قیمت بالای خانه‌ها در آنها بود. بنا به پیش‌بینی CREA فعالیت بازار (یعنی تعداد خانه‌های فروخته شده) در سال 2018 حدود 5.3 درصد کاهش خواهد یافت. این کاهش که در ادامه کاهش 4 درصدی در سال 2017 خواهد بود، این انجمن را به این پیش‌بینی رساند که در سال 2018 قیمت متوسط خانه‌ها در سطح کشور 1.4 درصد کاهش خواهد داشت. قیمت متوسط پیش‌بینی شده خانه در سال 2017، عدد 503 هزار و 400 دلار بوده است.

اگر پیش‌بینی این انجمن درست از آب دربیاید، از سال 2008 یعنی زمان رکود اقتصادی به این سو، سال 2018 نخستین سالی خواهد بود که قیمت خانه‌ها سیر نزولی پیدا می‌کند.

البته این کاهش قیمت در سراسر کشور بطور یکسان احساس نخواهد شد. بر اساس این پیش‌بینی بیشترین سقوط قیمت در استان انتاریو با کاهش تقریبی 10 درصدی فعالیت فروش و پس از آن استان پرینس ادوارد آیلند با  کاهش فعالیت فروش  7.4 درصدی اتفاق خواهد افتاد.

تنها استان‌هایی که به نظر می‌رسد با افزایش فعالیت فروش همراه باشند به ترتیب استان کبک و استان نیوفاوندلند به ترتیب با افزایش فعالیت فروش 0.9 و 1.3 درصدی هستند.

به این ترتیب باید در سال 2018 منتظر نوسان در قیمت مسکن باشیم. البته گرچه انتظار می‌رود که فعالیت فروش در نیوفاوندلند بالا رود اما پیش‌بینی می‌شود که قیمت مسکن در این استان 1.9 درصد کاهش پیدا کند. استان‌های دیگر که کاهش قیمت در آنها قابل توجه است عبارتند از استان البرتا و انتاریو به ترتیب با 0.3 و 2.2 درصد کاهش. در استان‌های دیگر تغییری در قیمتهای مسکن را شاهد نخواهیم بود. پیش‌بینی می‌شود که بیشترین افزایش قیمت مسکن با 4.2 درصد در استان کبک اتفاق بیفتد.

معنای این حرف‌ها برای خریداران چیست؟

در مسیر خرید مسکن در سال 2018 دو چالش وجود خواهد داشت: قوانین سختگیرانه‌تر برای اعطای وام و افزایش نرخ بهره.

به دلیل قوانین سختگیرانه‌تر اعطای وام سال 2018، شاید دیگر خریداران توان خرید خانه‌ای را که می‌توانستند در سال 2017 بخرند، از دست بدهند. به این ترتیب خریداران بیشتری به سراغ خانه‌های ارزان‌قیمت‌تر خواهند رفت و بر سر خرید آنها با هم به رقابت خواهند پرداخت و شاید همین امر به افزایش قیمت کاندوها یا تاون‌هاوس‌ها بینجامد که پیش از این امکان خریدشان آسان‌تر بود. برخی از خریداران هم به سرعت اقدام کنند تا قبل از بالا رفتن نرخ بهره بتوانند از وام بانکی استفاده کنند. با توجه به این نکات اگر در فصل بهار شاهد رونق بازار معاملات در بخش کاندو و تاون‌هاوس‌ها باشییم، نباید چندان تعجب کنیم.

به عنوان یک خریدار، عاقلانه خواهد بود اگر بتوانید قبل از اینکه افزایشی اتفاقی بیفتد پیش تایید وام خود را بگیرید. فقط به یک بررسی سریع آنلاین کفایت نکنید بلکه با یک مشاور وام صحبت کنید. آن دسته از خریداران که برای گرفتن وام مشکل دارند، بهتر است که به سراغ وام‌دهندگان اصلی نروند. این وام‌دهندگان جایگزین در واقع به مشتریانی خدمات می‌دهند که بانک‌ها آنها را جواب کرده‌اند. زیرا آنها به شکل دیگری با قضیه درآمد مشتریان خود مواجه می‌شوند و البته نرخ بهره بالاتری هم دریافت می‌کنند. [برای تازه‌واردانی که هنوز درآمد تثبیت‌شده و مطمئن ندارند دریافت چنین وام‌هایی توصیه نمی‌شود- سردبیر]

معنای این حرف‌ها برای فروشندگان چیست؟

برای همه فروشندگان در سرتاسر کانادا دیگر زمان آن فرا رسیده که انتظارات خود را بازبینی کنند. دیگر گذشت آن زمان که شما بتوانید خانه‌اتان را در یک هفته یا حتی کمتر بفروشید (آنهم گران‌تر از خانه همسایه که یک ماه قبل از شما خانه‌اش را فروخته بود). با بیرون رفتن خریداران خارجی و سرمایه‌گذاران از بازار مسکن و انتظار آنها برای ثبات بازار، تعداد خریداران بالقوه بسیار کم شده و همین امر به تثبیت قیمت کمک خواهد کرد. البته این احتمال هست که سرمایه‌گذاران و دلالان دوباره به عرصه بازگردند اما تا آن زمان فروشندگان باید توقعات خود را با شرایط تطبیق دهند.

معنای این حرف‌ها برای صاحبان خانه‌ها چیست؟

اگر قبلا خانه خود را خریده‌اید، الان وقت آنست که خوشحال باشید اما این شادی را خیلی طول ندهید زیرا وضع تا پایان 2018 به همین منوال باقی نخواهد ماند. مهم‌ترین مانع نیز تمدید وام خواهد بود. بر اساس اعلام بانک مرکزی کانادا، نیمی از وام‌های فعلی در سال 2018 تمدید خواهند شد. حالا این افراد باید تصمیم بگیرند که با وام‌دهنده قبلی خود بمانند یا برای تغییر جهت گرفتن وام با بهره پایین‌تر، به تست stress mortgage تن دهند.

برای آن دسته از صاحبخانه‌ها که در پرداخت وام خود و ایجاد حق سهم equity برای خانه خود فعال بوده‌اند، کار آسان است. شما در هر حال می‌توانید نرخ بهره خوبی پیدا کنید، چه با وام‌دهنده اولیه خود بمانید چه به سراغ وام‌دهنده جدیدی بروید.

اما صاحبخانه‌هایی که refinance کرده‌اند و بر میزان وام خود افزوده‌اند، احتمالا با مشکل مواجه خواهند شد.

صاحبخانه‌هایی که در سال 2018 در پی گرفتن Home equity line باشند، با تعجب خواهند دید که سقف پرداختی این وام بسیار کاهش یافته است.

اگر صاحبخانه باشید و قصد refinance هم داشته باشید به احتمال زیاد با نرخ‌های بهره بسیار بالاتر مواجه خواهید شد.

معنای این حرف‌ها برای سرمایه‌گذاران چیست؟

اگر هنوز در بازار هستید تا یک ملک برای اجاره بخرید باید به احترام‌تان کلاه از سر برداشت. در سال 2017 خیلی از سرمایه‌گذاران از ترس تغییرات، بازار را ترک کردند. اما حالا با پایین آمدن قیمت‌ها و تثبیت اوضاع ممکن است سرمایه‌گذاران دوباره به بازار مسکن برگردند.

سرمایه‌گذارانی که به خرید کاندو یا تاون‌هاوس فکر می‌کنند فقط باید این نکته را در نظر داشته باشند که ممکن است تا مدتی از سال 2018 بازار این دو نوع مسکن کمی رقابتی باشد.

البته قانون طلایی را فراموش نکنید. به دنیال املاکی باشید که ارزان‌ترند اما قیمت اجاره آنها به دلایلی بالاتر است و در محله‌هایی دنبال ملک باشید که فضای اجاره در آنها پررونق‌تر است از جمله در محلات مرکزی شهرو یا محلات دانشگاهی و بیمارستانی.

هر سرمایه‌گذاری که در سال 2018 قصد خرید دارد باید کار خود را با تهیه نقشه مالی و بودجه آغاز کند. سپس با حسابدار و دلال وام خود صحبت کند تا از صحت اعداد و ارقام خود مطمئن شود. اگر همه چیز درست بود، ممکن است بتوانید سال 2018 را سال صاحبخانه شدن خود بدانید.

برای مشاهده اصل مطلب اینجا کلیک کنید.

مطالب خواندنی بیشتر